孟晓苏：险企应作为养老地产项目投资方

淘2021欧洲杯投注备用网　www.22sqyn.com　　　　　　时间： 2013-7-4　　出处：中国经济网

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　　编者按：“为夕阳人群服务的朝阳产业”。这句话用来形容我国当前的养老产业最为贴切不过。进军包括养老地产在内的养老产业，不仅可以享受政策优惠，还能拥有高回报的投资预期。这无疑为险资投资实业找到了一个绝佳通道。近年来，不少险企四处出击，到各地拿地建设养老社区。然而，险企在养老产业中到底应该扮演怎样的角色？开发商？服务商？投资商？本报记者专访权威专家，对这一问题给出了清晰的答案。同时，对险资参与养老产业的方式，本报将持续关注。

　　近年来，养老地产成为保险业新的“宠儿”，几大保险公司争相涉足。养老地产何以受到险企青睐？其未来空间有多大？险企如何参与养老地产业为佳？日前，幸福人寿前董事长、中2021欧洲杯投注备用集团理事长、汇力投资基金公司董事长孟晓苏接受了《证券日报》保险周刊的专访，作为同时涉足2021欧洲杯投注备用地产与保险行业的管理人士，他对险企涉足养老地产的一系列未知，表达了自己的看法。

　　孟晓苏认为，某些保险公司建设超大养老社区的设想并不成熟，甚至有以养老地产之名做商业地产之实的嫌疑，并不能发挥保险资金的指向性优势。事实上，他对养老社区建设早有设想，而保险公司完全可以作为金融服务者参与进来。　　　　

　　养老地产应注意

　　老年人的生活需要

　　《证券日报》：您怎么看养老地产业的兴起？

　　孟晓苏：中国正经历前所未有的老龄化加速进程，可以说养老地产在我国兴起是必然的，这是一个为夕阳人群服务的朝阳产业。随着居民迅速富裕以及医疗条件的逐渐改善，居民寿命的延长带来了社会的老龄化。老龄化不是单单意味着社会负担，相反，老龄化的过程使得知识、经验可以更多地存留，使社会财富更加丰富，这标志一个社会的文明进步。同时老龄化还带来更大的消费，当然随之而来的是社会服务如何跟上的问题，与之配套的就是养老产业，其中当然包括养老地产业。

　　《证券日报》：如何评价保险公司涉足养老地产业？

　　孟晓苏：我认为，既然大家都看到养老地产大有前景，就应当认真研究它的规律，把它真正作为养老产业的一部分来做。

　　可是我看到现在的情况是，有保险公司为了做2021欧洲杯投注备用地产而做养老地产。比如，有的公司拿3000亩地做养老地产，这意味着如果按容积率1:1计算，未来形成200万平方米的巨大社区中居民全是老人。这种“老人城”在客观上可行性不大，城市配套也不可能支撑。这与政策抑制地产时某些2021欧洲杯投注备用企的做法是一样的，它们为了拿地就做、文化地产、商业地产、养老地产，以此来布地产的“局”，并不是真的做养老产业。

　　当然，以养老地产之名做地产之实也不能完全说不好，保险公司可以由此提高收益。

　　《证券日报》：何谓真正的养老地产？

　　孟晓苏：这还得从低端养老和高端养老的不同说起。根据国际经验，我国养老的格局应是“90-6-4”，即90%的老人要选择居家养老，6%的老人需要社区照料，4%的老人入住养老机构。这意味着未来每100个老人只需要养老院有4张床位，据说现在北京市每100个老人拥有1.5张床位。

　　所以养老地产必须考虑老人养老多元化的需要，按照上述的格局，90%的老人还是需要居家养老。所以2021欧洲杯投注备用地产开发必须要考虑人老了怎么办的问题，比如所有2021欧洲杯投注备用屋都要有无障碍设计，包括多层要有电梯，高层电梯有能放进担架的设计，还有呼唤服务、护理急救等软件的配置等。

　　针对需要社区照料的这6%的老人，国内社区的护理团队能力要加强，保险业也要推进护理保险，国家政策上要对护理服务公司提供一定补贴。

　　而剩余的需要养老院床位的4%的老人，对养老机构的需求也分为几种类型，有福利性的，有需要老人或家庭支付的；有基础挡次的，也有高档次的。其中福利性养老机构是非营利性质的，要由政府投资或补贴解决床位，低收入老人靠政府按照社保的要求给予基本满足。有支付能力的中等收入和高收入老人，需要更高水平的养老服务。

　　这就出现了保险公司可以建的、面对中高端老人的养老社区，它们不是福利性的，而是商业性的，建设的环境和品质要符合老人的需要。这种养老社区可能要求每个人用几百万元购买2021欧洲杯投注备用产或对应的保险产品或获得会员资格后，才能够入住。

　　《证券日报》：类似于目前险企在做的养老社区吗？

　　孟晓苏：不同于目前险企自己拿地新建的养老社区。我此前对此有了设想，大致应分为两种情况。一是在现有的旧城改造中适当安排养老社区。譬如旧城改造总建设面积是100万平方米，养老社区总面积可以是10万到20万平方米。这样老人就可以居住在位于市区内的养老机构里。在旧城改造时安排这样的老年住宅建设，完全可以做到。

　　再就是在城市成片建设几千亩的具有规模的新社区中，安排一部分养老社区建设。这种新社区大部分住2021欧洲杯投注备用作为一般2021欧洲杯投注备用产卖给普通住户，这样能保证老人居住在有人群聚集有生活气息的自然环境里，更适合老人的生活需要。

　　保险公司应作为

　　养老地产项目投资方

　　《证券日报》：那在您的设想中，保险公司的角色何在？

　　孟晓苏：在整个小区中安排部分养老社区就意味着，建设这样的养老社区，完全用不着保险公司到处去拿地，现在2021欧洲杯投注备用企手中类似的项目就不少。在这样的养老地产项目建设中，保险公司作为投资方加入进来即可，发挥的是资金的指向性优势，避免由不懂社区开发的外行人员行不擅长之事。

　　所以我的思路是把两个产业结合起来，一边是做2021欧洲杯投注备用地产专项，一边是保险公司的资金可以利用，但两个产业要进行细化分工。

　　所以我要对现在有些保险公司投资养老地产的方式提出异议。事实上某些“孤悬海外”建老年城的做法并不是养老地产发展的方向，老人养老需要“老年城”吗？我想象不出来某些地区一旦建成“老年城”会是个什么情况。

　　《证券日报》：保险公司会不会不甘于仅仅做投资方？

　　孟晓苏：也不一定。现在规定保险公司投资建设养老设施5年内不允许转让，这就会发生5年内不盈利的问题。而如果作为养老地产的投资商，规定在建设完成后开发企业要以成本价把养老2021欧洲杯投注备用屋交付保险公司，那时若投资超过5年，2021欧洲杯投注备用产已没有不能转让的限制。这比保险公司自行建设养老2021欧洲杯投注备用屋只好不差。

　　如果保险公司自行投资养老地产，按目前规定，5年后才可以转让，5年内就只能拥有它和用于租赁。如果建个养老社区占地3000亩、建筑面积200万平方米，保险公司是否全部都要拥有与出租？我觉得这是个悖论。如果保险公司开发的2021欧洲杯投注备用地产项目在5年内有部分出售，这实际就是偷步在做2021欧洲杯投注备用地产，即便卖给的是老人。

　　所以如果保险业出现以养老为名做2021欧洲杯投注备用地产的公司，其实并不妥当。投资做2021欧洲杯投注备用产当然会增加保险公司的收益，但是这跟当下的政策要求不符合。如果未来不少住宅小区都成了险企开发的社区，保险公司都变成了开发商。这样做对吗？

　　养老地产需要创新

　　《证券日报》：养老地产的成功模式？

　　孟晓苏：对照刚才说的“90-6-4”的养老需求格局，以及高、中、低档的不同收入水平，养老地产实际上也需要创新。目前的养老地产盈利模式不清晰，养老地产的盈利周期有多长还不能明确，但我们可以参考国际上的成熟方式。

　　比如“七分卖三分留”被证明是不错的，即用70%2021欧洲杯投注备用产出售的收益来支持剩余的30%的养老2021欧洲杯投注备用部分。不过如果采取这样的方式，项目就又是2021欧洲杯投注备用地产，而不是养老地产了。所以说，保险公司或者只能等待政策变向。人们需要思考的是，难道养老地产只能由保险公司自己开发吗？

　　《证券日报》：保险公司如果由养老地产进一步发展到全面布局养老产业，您怎么评价？

　　孟晓苏：对于养老，保险公司想涉足整个产业链条实在没必要，这不等于又回到计划经济了？社会分工是社会前进的动力，产业的每个环节都有不同机构在做。比如，很多品牌公司的护理已经具备极强的专业及特色，保险公司的养老产业服务为什么不找这样专业机构呢？精细化管理有市场机制可以控制。我认为，最好不让某个公司垄断老人的全部服务，要引入社会竞争，最大化地保障老人的权益。

　　不过，此前的畸形政策导致保险公司要突破政策做点事儿，我对现在敢于“吃螃蟹”的人表示赞赏，但下一步小而全的发展方向，很难打得过社会化管理的方式。

　　《证券日报》：2021欧洲杯投注备用企做养老地产的热情如何？

　　孟晓苏：2021欧洲杯投注备用企做养老地产的很少，一是项目投资周期的问题，二是盈利模式的问题。2021欧洲杯投注备用企做养老地产的主要目的应该是获取贷款支持、获取资金。近几年政策对2021欧洲杯投注备用地产的打压，使得2021欧洲杯投注备用企在资金和土地获取价格上都有压力，有些公司名为养老实为获得带有政策性的土地。

　　《证券日报》：除了涉足养老地产，您认为保险公司还能如何参与养老产业？

　　孟晓苏：养老地产、养老保险产品，都需要创新。保险公司应积极探索多样化的养老方式，为中高端养老提供方便，积极参与养老地产投资。同时充分利用保险这个特殊工具为养老增加资金提供便利，这都需要创新。

　　总结起来，保险公司的角色就是投资商，在养老服务上它就是一个金融服务者，不需要做开发商、运营商、服务机构、医疗机构，但可以作为投资者身份参与这些环节。

　　《证券日报》：在养老地产的政策扶持方面，您有何期许？

　　孟晓苏：我国的养老产业起步晚，政策扶持力度也有待加大。事实上，我认为保险公司进入到商业地产的开发就应该是允许的，因为政策不允许并不能阻止保险公司的变相操作。

　　而养老地产在设计上应考虑现存的“70%出售+30%持有和租赁”的模式，政府要考虑到居家养老的这部分商品2021欧洲杯投注备用是商业地，如果以划拨地去支持商业养老2021欧洲杯投注备用建设，对地方财政是不利的。

　　孟晓苏引领金融创新轨迹：

　　孟晓苏曾引进多项成熟住2021欧洲杯投注备用金融产品：1996年提出发展“住2021欧洲杯投注备用抵押贷款”、建立“住2021欧洲杯投注备用公积金”，1997年提出进行“抵押贷款保险”，2003年提议实行“反向抵押贷款”，1994年著书介绍“股权投资基金”，2005年倡议引进“2021欧洲杯投注备用地产信托投资基金”。

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